不如去养猪? 长租公寓“消失”的下半场

时间: 2019-08-30 点击:103 次

  原标题:不如去养猪? 长租公寓“消失”的下半场

  

经济观察报 记者 饶贤君

  

长租公寓还有没有下半场?

  

接二连三的长租公寓品牌资金链断裂、大型房企相继宣告事务“分裂”、一例又一例“失踪”或作假的空气质量陈述……整个职业好像忽然从炙手可热的风口下跌到了危如累卵的深渊,本钱、企业、商场敞开了魂灵拷问——国内长租公寓的商业形式还有价值吗?

  

即使是浸淫职业多年的从业者,对此也并不坚决,租借商场是关乎民生的灵敏问题,方针、金融、言论等各个方面的要素对长租公寓职业都有着足以不坚定底子的影响力,没有哪个企业坚信自己能逆风行走。“长租公寓是一种新生事物,他的开展需求时刻,期望咱们可以宽恕一些。”世联行旗下的红璞公寓原总经理甘伟曾对记者这样说,但在本年,甘伟离开了由他领头创建的红璞公寓,世联行的年报数据显现,红璞公寓持续呈现了高额亏本。

  

长租公寓事务难见盈余,高管团队随之变化,相似的情况也发生在了万科泊寓、龙湖冠寓的身上,此外,朗诗、远洋也相继因成绩原因挑选从上市公司中剥离长租公寓事务。在社会和言论给长租公寓的开展“一些时刻”之前,入局的先行者们也犹疑了。

  

大房企们可以及时踩下刹车以防止伤筋动骨,摆在创业型长租公寓品牌面前的路却屈指可数,大中小型的玩家们在苍茫中探究出路,本钱们在冷却的心情中发掘蓝海,职业在挣扎与自省中寻觅走进“下半场”的关键。

  

“不如去养猪”

  

“去年底的时分,有个老板找到我,说想要做长租公寓,我问他方案多久回本,他说三五年,我又问他,你是不是手里有现成的地,他说没有,我就告知他,‘兄弟,这个职业你做不了,不如去养猪’。”自从在徐州开了一个长租公寓品牌,杨宏鑫被朋友们称作“杨阔老”,意指他是阔气的大老板。

  

虽然在体面上并不排挤这样的称号,但杨宏鑫心里有些别扭,“朋友觉得,我店都开了三家,外面还有几百套房子拿出来租,可以算是个老板了,其实是赚是亏我心里有数,要不是我有家店买的早,还有家店用的是家里的地,估量现在也得上新闻了。”

  

2009年,杨宏鑫运用家里一向空着的宅基地,开了自己的第一家店“友住”,彼时还没有长租公寓的概念,杨宏鑫将几个房间长租给了汽修厂里的搭档,别的十几个房间则作为旅馆客房对外租借,由于挨近高速进口,客房单价也低,每日都有熟悉的远程司机前来住宿,客房求过于供,所以,杨宏鑫在2011年买下了周围的一栋楼,开了第一家分店。

  

到了2016年,长租公寓的概念开端逐步老练,杨宏鑫偶尔从一位远程司机的口中听说了一线城市的公寓,决议大干一把,参阅网上的公寓和酒店图片,他把本来的两栋楼进行了彻底的翻修,作用出人意料的好,周边一些工厂的年青人在房子装饰完半个月的时刻里就把一切房源租走了。

  

这使得杨宏鑫的决心急剧胀大,他用最早的两栋公寓楼做典当,经过银行贷款等方法拿到了五百多万启动资金,押上了自己数年的积储,连续在周边拿下了一栋老楼以及上百套一般租借房源,并进行了一番整修。周边工厂旺盛的租借需求让这些房源又一次被快速租完,“每个月看着账户里数字在那儿跳,别提多快乐了”。

  

可是,杨宏鑫还没快乐半年就遭到了当头一棒。

  

周边的房产中介、小老板乃至居民都发现了租借的商机,大批自建公寓如漫山遍野般冒出,“对面的两栋平房,几个月时刻就搞成了自建公寓楼,房产中介呢就开端提价收房源,之前签合同的房东一看也都要提价,关键是房东要提价我对租户还不能提价,一提价他们就去租他人的了,弄得我焦头烂额。”

  

整个2018年,杨宏鑫自己算了算账,除了两栋本来的公寓楼收益安稳,新改的公寓楼以及翻修的上百套一般房源净赢利一共才10余万元,假如要回收买楼、装饰的本钱,至少需求30年,并且未来有必要坚持95%以上的整体租借率。

  

2019年,杨宏鑫开端频频地参加长租公寓品牌集会,抱着取经的主意与同业交流,他发现,越来越多的中小型品牌正萌发退意,而那些遍布全国的大品牌也并不“阔绰”,只想输出办理形式,并不方案出手并购,“说白了,便是他们协助办理,收加盟费,旱涝保收,所谓的从办理中要效益,便是把本钱抠死,但不挣钱仍是不挣钱,再怎样抠也抠不出几两肉来。”

  

现在,杨宏鑫正方案把新改的公寓以及外面的房源打包脱手,本来的两栋公寓楼“假如价格适宜也方案卖掉”,但令他啼笑皆非的是,当他找到周边一些较大的公寓品牌老板时,仅有一家表明可以考虑,更多的人反诘他,是否乐意贱价接手他们的财物。

  

杨宏鑫说:“就跟股市相同,咱们看到在涨就冲进来了,进来一看,这不是什么潜力股啊,市盈率都是负的,每年都或许是亏钱的,然后就都想跑了。”

  

长租不“长”

  

杨宏鑫的“创业史”或许并不精彩,但却是长租公寓职业的一个缩影。

  

2009年,魔方公寓的南京戴家岗店开业,这是现在闻名连锁集中式公寓品牌中已知的首家门店,这以后,you+、微领地、青年汇等自主创业型长租公寓品牌逐步呈现。2013年开端,华平本钱、顺为本钱等明星本钱进场使长租公寓职业进入了更大视界。

  

一家大型房企的长租公寓板块开创团队成员对经济观察报表明,2015年是长租公寓职业的重要年份,租售并重的概念在一些城市的政府会议上被提出,并被提交到了决议计划高层,方针的风口开端凝集。也正是在2015年,万科树立了泊寓,2016年龙湖树立了冠寓,大型房企入局长租公寓的前奏摆开。

  

2017年成为长租公寓的“新年代”,租购并重正式在十九大陈述中被提出,各当地政府随后针对租借商场密布发布了许多鼓舞方针,长租公寓职业成为风口,魔方公寓副总裁金喆其时对记者感叹,“曾经上银行说咱们是租借组织,要融资,没人乐意理咱们,现在银行排着队上门来。”

  

方针风口下,本钱、玩家张狂涌入,类REITs破冰,长租公寓规划如吹气球般胀大。例如,涣散式的蛋壳从2017年到2018年3月,房源数量从7000套添加到了40000套,集中式的万科泊寓房源则从1万余间添加到了超十万间。

  

令人瞠目的规划比赛为粗野添加的职业埋下了许多危险。

  

以涣散式长租公寓为例,房租的上涨是最直接的成果。我爱我家研究院发布的《北京房子租借2018年年报显现》,在各大长租公寓品牌争抢剧烈的北京,全年一般租借月租金环比上涨幅度到达19.7%,到达5251元/套,以年核算,均匀每套房多交房租超越一万元。

  

而为了给房源抢夺预备弹药,以租金贷为代表的“金融立异”应运而生,一位资深业内人士对记者表明:“租金贷便是2017年遍及的,其实最早做租金贷的便是蛋壳、自若这些涣散式巨子,由于需求敏捷扩展规划,所以在比赛剧烈的时分,乃至会对事务员提出硬性的查核,导致了租金贷在操作中逐步变形,呈现许多的违法违规操作。”

  

挖苦的是,举高的房租价格又让长租公寓品牌承压。前述业内人士表明:“企业用很高的价格拿下了房源,规划是添加了,但新问题在于,房租价格过高,在商场冷却后,房源很简略呈现空置,相当于企业自己在付出高额的房租,而为了坚持周边其他房源的价格,企业又不能降价,假如空置太久,资金链的压力又很大。”

  

自若等被曝出“甲醛门”,实践上也是在急速扩张期,记者曾与多位自若作业人员交流发现,为了尽量紧缩空置率,自若对事务员消化库存提出了严厉的查核方针,这使得事务员不得不赶快将一切房源租借出去。

  

另一方面,对财物更重的集中式长租公寓而言,迅猛的规划扩张需求巨额的资金支撑,但长租公寓自身的造血才干并不强。华菁证券测算,入住率95%的情况下,拿房本钱到达租金收入60%,企业息税前赢利率为0,也便是说,企业有必要操控拿房本钱在60%以下,入住率在95%以上,才干完成盈余。

  

而新开业的集中式长租公寓项目,开业前六个月都很难到达入住率95%这一项方针,这就意味着,急速扩张的集中式长租公寓品牌不只需付出前期的建造、拿地本钱,在扩张中培养商场的本钱敏捷累积,亏本随之扩展。例如,世联行的年报信息显现,其2017年在红璞公寓及世联空间上的亏本额为2.95亿元,2018年则扩展到了4.18亿元,泊寓冠寓也都提出,数年内不考虑盈余。

  

本钱“断粮”

  

极低的盈余,极长的周转周期,沉重的财物负荷,长租公寓职业可以狂奔至今,本钱是重要助力。“房源数量是本钱前期对长租公寓企业的最重要调查方针,企业规划够大才干拿到融资,而融资之后还需求持续扩展规划,以支撑再下一轮的融资,这便是长租公寓的‘互联网思想’。”北京中介协会秘书长赵庆祥说。

  

但在阅历了一轮粗野扩张之后,冷静下来的商场发出了慎重的信号,一家大型券商固收团队的研究员表明,“本钱是逐利的,而长租公寓现在露出出的问题便是不合理的租售比、较高的税收使得盈余极低、极难,租借房子自身又是一种低频的消费,假如抛开方针盈余,这个形式听起来一点也‘不性感’。”

  

2018年6月,乐乎城市青年社区获得了本钱商场冷却前的最终一笔融资,尔后的整个2018年下半年,股权融资隐姓埋名,直到2019年,涣散式长租公寓的领头羊自若及蛋壳别离获得了超越5亿美元的融资,而中小长租公寓的股权融资仍然静默。

  

多位业内人士以为,这有点像当年同享单车的本钱局,一开端咱们哪儿都投,只需是做长租公寓就投,生怕自己没赶上风口,但随着商业形式问题的露出,本钱逐步开端只押注龙头,赌上市。

  

一位自若的内部人士曾对记者表明,2019年是长租公寓领跑企业为上市做预备的重要时刻窗口,头部企业开端缩短阵线,暂缓规划比赛,专心精细化运营,“许多企业扩房源的速度都减缓乃至阻滞了,你算一算,头部几家企业的库存房源挨近20万套,这些库存是有必要要赶快消化掉的。”

  

为上市做出一份美丽的成绩单,成为头部企业2019年的主要任务。国内一家大型集中式长租公寓CEO表明:“上市意味着相对廉价的资金、愈加多样的融资途径、更强的增信,让收并购等一系列本钱运作也变得愈加简略高效,对缺少融资手法的长租公寓品牌来说,上市是有必要冲刺的方针。”

  

重筹押注上市是无法之举,本来被寄予了期望的银行、保险长线资金以及REITs开闸都与职业预期有必定收支。

  

前述CEO表明:“本来许多企业期望银行、保险资金可以直接注入企业作为股权融资,让创业企业品牌可以有足够的资金,可是咱们很快发现不是这样的,银行保险运用自己国企和资金的优势,在各地拿下了廉价的土地和不少政府项目,自己建造开发办理,相当于,本来咱们期望来一个大财主赞助一下农民工,成果大财主领着一批警卫下地搬砖抢饭碗了。”

  

不只是险资,一些新树立的社会本钱也在做相似的事。例如华平本钱旗下的燕邻本钱,经过接手一些国企单位的大型宿舍楼项目,改造晋级后租借,既有安稳客源,拿地本钱也相对较低。

  

而对REITs开闸,一些业内人士表明,职业现已做好了“长时间抗战”的预备。

  

2017年10月,新派公寓权益型类REITs成为了长租公寓职业类REITs的破冰者,但职业逐步发现,新派公寓的成功发行并不具有代表含义。前述CEO表明:“他拿的地很早,并且只做高端,本钱低、收入高,盈余才干很强,所以可以发行类REITs,但实践上绝大部分企业的现状是,在税收没有优惠方针的情况下,以现有4%左右的赢利率去发REITs,企业只能贴息,只需税收方针不改动、租售比情况不改进,REITs就发不出来。”

  

探究“下半场”

  

这是一个严酷的筛选年代,一起也是一个“套路”百出的探究年代。

  

持续以“互联网思想”在规划上高举高打,资金链断裂暴雷的十余家长租公寓品牌现已证明此路不通;坚持现有规划,稳步“从运营中要赢利”,这对中小型企业来说并不保险,方针、租金等外部要素随时或许击破软弱的资金链条;即使是头部玩家,上市能否一了百了?答案是否定的,盈余低、周期长的底子问题仍然会影响投资者。

  

长租公寓究竟该怎样“变有钱”?

  

一些企业将目光从头投向了以租金贷为首的金融立异产品。多位业内人士均以为,本质上而言,租金贷产品并不是“恶”,相反,租金贷可以为租房的顾客供给压力小、多样化的付出挑选,就好像信用卡的分期付款,这对一些资金紧张的集体如大学生来说并非坏事,一起,企业自身有了快速回笼资金的方法,可以保持资金链的健康。

  

但为了防止违法违规运用租金贷,需求相关部分及金融组织树立严厉的监督体系,2019年7月,北京房地产中介职业协会联合自若、相寓、蛋壳公寓等企业,许诺按要求标准运用租金贷等金融产品,一起,据业内人士泄漏,住宅和城乡建造部正在起草加强中介商场办理的法律法规,推进《住宅租借法令》的立法,而租金贷的合规运用法令也有望被列入其间。

  

此外,长短租结合的盈余点开端在中小长租公寓品牌中遍及,事实上,这相同不算是新鲜事物,但在新的环境和形式下作用显著。

  

北京一家“国落户”公寓的担任人介绍,除了本来品牌企业既做长租又做短租的形式,现在也呈现了将长租公寓租借给专业的短租品牌、两边依照实践入住率分红,共担风险、同享收益的形式。

  

举例而言,将十个长租房间装饰完后租借给短租品牌,由短租品牌担任将房源挂到各个短租网站上,每日的打扫、布草替换等作业都由短租品牌担任,两边依照约好份额按月进行收入分配,长租公寓品牌既节省了运营的本钱,也享用到了短租职业的高赢利率。

  

该担任人做了一个简略的核算,“相同的房间,长租每个月固定收入4000元,而短租每天的租借价格能到达400元,算上分红,只需租借率超越60%,短租的盈余就能超越长租,实践上,短租的租借率可以坚持在80%以上。”不过,短租的需求量有限,长短租结合并非用短租彻底代替长租,而是运用短租的高收益率补偿长租。

  

相似的,一些长租公寓开端在空间运用率上做文章,例如,将公共空间进行活动节日租借、在公寓内添加收费的文娱消费设备如娃娃机、添加收费性质的空间服务如咖啡店、便利店等,将空间运用最大化成为了精细化运营的要点。

  

头部企业如魔方、乐乎等也在企图进行轻财物形式的输出,当地政府机关单位宿舍楼、人才公寓以及小型的长租公寓品牌是重要的办理输出目标。乐乎城市青年社区CEO罗意曾对记者表明,许多的当地政府协作项目是未来乐乎添加的重要一极,“乐乎输出专业的办理团队和办理体系,可以协助这些项目完成杰出的运营,带来杰出的寓居体会。”

  

此外,银行、保险资金打造的公寓项目也是轻财物形式输出的潜在目标,多位业内人士泄漏,头部企业一直在活跃与银行、保险资金触摸,期望达到长时间的战略协作。

  

国内某涣散式长租公寓CEO表明,“危机逐步迸发出来,其实是功德,之前咱们只知道拿国内外的供需来比照,而疏忽了租售比、税收方针、户籍制度这些基本面,现在职业更趋理性,你问我还有没有下半场,我敢肯定有的。”

  

他还表明,住宅租借职业真实要完成跨越式开展,租售并重要真实落地,政府有必要在税收上让利,在租购同权上落实方针,为职业和企业开展供给健康、良性的环境。

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